Kira Getirisi Nasıl Hesaplanır? Brüt, Net ve Hatay İçin TCMB Kira Verisi
28.10.2026 · 6 dk okuma
Hatay'da kiraya vermek üzere konut almayı düşünen birinin sorduğu ilk soru genellikle şudur: bu daire yılda fiyatının yüzde kaçını kira olarak geri getirir? Bu yazı kira getirisinin nasıl hesaplandığını adım adım anlatıyor, sitemizdeki hesaplama aracının kullandığı formülü açıklıyor ve Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) Eylül 2026 bülteninden Hatay'ın da içinde olduğu bölgeye ait resmî kira ve konut fiyatı değişimlerini aktarıyor. Yazı 28 Ekim 2026 tarihinde hazırlanmıştır.
Brüt ve Net Kira Getirisi: Formül
Brüt kira getirisi, yıllık kira gelirinin konutun satın alma fiyatına oranıdır: aylık kira × 12 ÷ satın alma fiyatı × 100. Bu oran hızlı bir karşılaştırma için kullanışlıdır, ancak konutun boş kaldığı ayları ve mal sahibinin ödediği giderleri hesaba katmaz. Net kira getirisi bu iki kalemi düşer: (aylık kira × kiralı ay sayısı − yıllık giderler) ÷ satın alma fiyatı × 100. Geri dönüş süresi ise satın alma fiyatının yıllık net kira gelirine bölünmesiyle bulunur. Sitemizdeki kira getirisi aracı tam olarak bu üç formülü kullanır; ek olarak, girdiğiniz yıllık kira artış oranıyla beş yıllık toplam net geliri tahmin eder.
Yıllık giderlere eklenebilecek kalemler: aidat (mal sahibine aitse), emlak vergisi, deprem sigortası (DASK) ve konut sigortası primleri, bakım ve onarım, emlakçı komisyonu ve kira gelirine ilişkin vergi.
Boş kalma süresi: kiracı değişimi, tadilat veya ilan süresi boyunca kira alınamayan ay sayısı.
Satın alma fiyatına tapu harcı, ekspertiz ve tadilat gibi tek seferlik maliyetleri eklemek, getiriyi daha gerçekçi gösterir.
Örnek hesap
Aşağıdaki rakamlar yalnızca formülü göstermek içindir ve Hatay piyasasındaki gerçek fiyat ya da kiraları temsil etmez. Fiyatı 3.000.000 TL, aylık kirası 15.000 TL, yıllık gideri 18.000 TL olan ve yılda 1 ay boş kaldığı varsayılan bir dairede brüt getiri 180.000 ÷ 3.000.000 = %6,00 olur. Net hesapta 11 aylık kira (165.000 TL) eksi 18.000 TL gider 147.000 TL eder; net getiri %4,90, geri dönüş süresi yaklaşık 20,4 yıldır. Görüldüğü gibi yalnızca bir ay boşluk ve makul giderler, brüt ile net arasında bir puandan fazla fark yaratabilir.
TCMB Verisine Göre Hatay Bölgesinde Kira ve Fiyat (Eylül 2026)
TCMB'nin Eylül 2026 bültenine göre Hatay, Kahramanmaraş ve Osmaniye'yi kapsayan TR63 bölgesinde Konut Fiyat Endeksi (KFE) bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 24,0 arttı; bu, bölgeler arasında en yüksek üçüncü artıştır. Aynı bölgede Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE) yıllık yüzde 28,3 yükseldi. Türkiye genelinde ise KFE yıllık nominal yüzde 22,3 artarken reel olarak (TÜFE ile düzeltilmiş) yüzde 5,7 azaldı; YKKE nominal yüzde 26,6 artarken reel olarak yüzde 2,4 azaldı. Aylık bazda Türkiye KFE yüzde 1,2, YKKE yüzde 2,1 arttı.
(yorum) TR63'te yeni kiracı kiralarının son bir yılda konut fiyatlarından daha hızlı arttığı görülüyor. Bu eğilim sürerse, yeni yapılan kira sözleşmelerinde kiranın fiyata oranı, yani brüt getiri, bir yıl öncesine göre biraz yükselmiş olabilir. Ancak endeksler değişimi gösterir, düzeyi göstermez: bu verilerden Hatay'daki bir dairenin kaç yüzde getiri sağladığı hesaplanamaz. Aşağıdaki veri tablosu bir önceki ayın (Ağustos 2026) bültenini gösterir ve iki ay arasındaki yönü karşılaştırmanıza imkân tanır.
Bu Verilerin Sınırları
TR63 tek bir il değil; Hatay, Kahramanmaraş ve Osmaniye birlikte yayımlanır. İlçe veya mahalle düzeyinde endeks yoktur.
TCMB metaverisine göre endeksler, konut kredisi başvurularında düzenlenen değerleme raporlarındaki değerlere dayanır; gerçekleşen satış fiyatı veya sözleşme kirası değildir. Satışın gerçekleşmesi ya da kredinin kullandırılması şartı aranmaz.
Endeksler hedonik regresyon yöntemiyle konutun gözlemlenebilen özelliklerinden kaynaklanan kalite etkisinden arındırılır; tek bir konuttaki değişimi göstermez.
YKKE yalnızca yeni kiracılara ait kiraları izler; süren sözleşmelerdeki kira artışlarını yansıtmaz.
İlk sonuçlar ay sonundan yaklaşık 15 gün sonra yayımlanır; TCMB 2024'te yöntemde revizyon yapmıştır. Rakamlar sonraki bültenlerde güncellenebilir.
Bu yazı yatırım tavsiyesi değildir ve herhangi bir getiri vaadi içermez. Kira geliri vergisi, istisna tutarları ve sözleşme kuralları değişebildiği için kesin bilgiyi Gelir İdaresi ve ilgili kurumlardan, güncel endeks değerlerini doğrudan TCMB sayfasından alın; resmî sayfalar zaman içinde güncellenebilir.
TCMB, Konut Fiyat Endekslerine İlişkin Uygulama Değişiklikleri, erişim 28.10.2026.
Invest Hatay kira getirisi aracı: brüt, net ve geri dönüş süresi formülleri (sitedeki hesaplama).
Resmi verilerle
Konut Fiyatı ve Kira Endeksi: Hatay Bölgesi
TCMB'nin Ağustos 2026 bültenine göre Hatay, Kahramanmaraş ve Osmaniye'yi kapsayan TR63 bölgesinde konut fiyat endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %22,1 arttı (Türkiye: %23,0). Yeni kiracı kira endeksi aynı bölgede %26,4 arttı (Türkiye: %26,4).
Gösterge
Değer
Yıl
Kaynak
Konut fiyat endeksi, yıllık nominal değişim: TR63 (Hatay, K.Maraş, Osmaniye)
TR63 bölgesinin konut fiyat artışı (%22,1) Türkiye ortalamasının 0,9 puan altında ve 20 bölge arasında ortada (en düşük %13,0, en yüksek %27,0). Yani Hatay çevresinde fiyatlar İstanbul (%26,3) gibi metropollerin gerisinde artıyor. Kira endeksindeki artış (%26,4) ise fiyat endeksindeki artıştan 4,3 puan yüksek; bu, kira/fiyat oranının yükseldiğine işaret edebilir (yorum, çünkü endeksler seviyeyi değil değişimi gösterir).
Türkiye genelinde fiyat artışı reel olarak %6,5 azalışa karşılık geliyor: nominal artış enflasyonun altında kaldı. TR63 için bölgesel reel değişim bültende verilmiyor; ancak nominal artışın (%22,1) ulusal artıştan düşük olması, bölgede reel kaybın da daha büyük olabileceğini düşündürür (yorum). Yatırımcı için anlam: konutu değer koruma aracı olarak gören bir yatırım kurgusunda bu göstergeye ve kira getirisine birlikte bakılmalı; tek başına nominal artış getiri kanıtı değildir.
Sınırlılık: Endeksler Hatay'a değil, Hatay–Kahramanmaraş–Osmaniye (TR63) bölgesine aittir; yalnızca Hatay için bir değer yayımlanmaz. Endeksler (2023=100) bir m² fiyatı ya da kira tutarı vermez, yalnızca değişimi ölçer. TCMB'nin yöntemine göre konut değerleri, kredi başvurularında düzenlenen değerleme raporlarından alınır (satışın gerçekleşmesi aranmaz) ve kalite etkisi hedonik regresyonla arındırılır. Bülten adresi her ay güncellenir; burada Ağustos 2026 sayısı esas alınmıştır.
