الاستثمار العقاري في هاتاي بعد الزلزال: ما يجب أن تعرفه

بلغت الزيادة خلال عامين 32,891 شخصًا (⁦2.13%⁩)، أي أن عدد السكان المسجلين بدأ يرتفع من جديد بعد انخفاض 2023. غير أن الكثافة انخفضت من 289 عام 2022 إلى 265 عام 2023، وسكان 2025 أعلى من 2023 بنسبة 2.1% فقط، ما يوحي بأن العدد المسجل لم يعد بعد إلى مستواه قبل الزلزال (وهذا استنتاج من البيانات).

البنية العمرية أكثر شبابًا من المتوسط الوطني: 25.62% ضمن الفئة 0–14 (تركيا 21.4%) و8.47% بعمر 65 فما فوق (تركيا 10.2%). يشير ذلك على المدى المتوسط إلى تكوّن الأسر والطلب على خدمات التعليم والصحة، لكن بيانات الأعمار تعود إلى 2023 وقد لا تعكس كامل حركة الهجرة بعد الزلزال.

ما يعنيه للمستثمر: تعافي السكان هو أساس الطلب على السكن والتجارة والخدمات، لكن الزيادة غير متساوية بين المناطق. لذا تُقدَّم بيانات المنطقة المستهدفة على المتوسط على مستوى الولاية.

بلغت حصة هاطاي من الوحدات المرخصة في تركيا عام 2025 ⁦5.8%⁩، وحصتها من رخص الإشغال ⁦3.5%⁩، بينما تشكّل ⁦1.8%⁩ من سكان تركيا. أي أن حصتها في رخص البناء تعادل نحو 3.2 أضعاف حصتها السكانية: النشاط الإنشائي كثيف على نحو غير متناسب مع عدد السكان.

في 2024–2025 حصلت 103,661 وحدة على رخصة بناء مقابل 32,933 وحدة على رخصة إشغال، أي بنسبة نحو 3.1 إلى واحد. ويوحي ذلك بأن جزءًا كبيرًا من المساكن المرخّصة لم يحصل بعد على الإشغال مع نهاية 2025، أي قد يكون قيد الإنشاء. والتدفقان ليسا فرقًا دقيقًا في المخزون (قد يستغرق الانتقال من الرخصة إلى الإشغال سنوات وبعض الرخص يُجدَّد أو يُلغى)، فهذا مؤشر اتجاه وليس حسابًا للمخزون.

ما يعنيه للمستثمر: دخول الوحدات التي تحصل على الإشغال إلى السوق في السنوات المقبلة قد يؤثر في البيع الأول وفي المعروض للإيجار. وقبل الشراء يجب التحقق بشكل منفصل من حالة الرخصة والإشغال ومرحلة الإنشاء لمشروع بعينه في السجلات الرسمية.

تحتضن هاطاي نحو ثلث (33.8%) الوحدات المستقلة المبنية في المنطقة، أي نحو 9.7 وحدة لكل 100 من السكان المسجلين (1,577,531). وللمقارنة تُظهر إحصاءات رخص الإشغال لدى TÜİK 32,933 وحدة سكنية لهاطاي في 2024–2025؛ والرقمان لا يستخدمان المقياس نفسه وقد توسعت تغطية TÜİK اعتبارًا من الربع الثاني 2025، لذا لا ينبغي قسمة أحدهما على الآخر، ولا تبيّن المصادر مقدار ما يشمله رقم TÜİK من هذه التسليمات.

ما يعنيه للمستثمر: أُنتجت هذه الوحدات لتُسلَّم إلى أصحاب الحقوق، أي أن جزءًا كبيرًا من المخزون الجديد لا يدخل مباشرة سوق البيع والشراء المعتاد (تفسير). ويجب التحقق على حدة من شروط بيع المساكن المسلَّمة أو تأجيرها لاحقًا في التشريعات وسجلات الطابو؛ ولا تُظهر هذه الأرقام أثرًا على الأسعار أو الإيجارات.

انخفضت المبيعات 54% عام 2023 قياسًا بـ2022، ثم ارتفعت إلى 13,919 في 2024 و15,992 في 2025 (⁦14.9%⁩ عن العام السابق؛ وفي تركيا +14.3%). وحجم 2025 يقارب 69% من حجم 2022، أي أن النشاط يتعافى لكنه لم يبلغ مستواه قبل الزلزال. وكانت حصة هاطاي من مبيعات تركيا ⁦0.94%⁩ في 2024 و⁦0.95%⁩ في 2025.

حصة المبيعات بالرهن (⁦7.7%⁩) أقل من المتوسط الوطني (⁦14.0%⁩)، بينما حصة البيع الأول (⁦25.3%⁩) أعلى منه (⁦32.0%⁩). ويوحي ذلك معًا بأن الصفقات تتم بدون قروض نسبيًا وبأن المعروض الجديد يحمل وزنًا في المبيعات (تفسير).

ما يعنيه للمستثمر: يعطي حجم المعاملات فكرة عن سيولة السوق، ويوضح عدد المعاملات على مستوى المنطقة مدى سهولة إيجاد طرف مقابل فيها. ولا تتضمن البيانات أي معلومات عن الأسعار.

ارتفاع أسعار المساكن في منطقة TR63 (22.1%) أقل من المتوسط الوطني بـ0.9 نقطة وفي وسط ترتيب المناطق العشرين (الأدنى 13.0% والأعلى 27.0%). أي أن الأسعار حول هاطاي ترتفع بوتيرة أبطأ من المدن الكبرى مثل إسطنبول (26.3%). وارتفع مؤشر الإيجارات 26.4%، أي 4.3 نقطة فوق مؤشر الأسعار، ما قد يشير إلى ارتفاع نسبة الإيجار إلى السعر (تفسير، لأن المؤشرات تُظهر التغير لا المستوى).

على المستوى الوطني يقابل ارتفاع الأسعار انخفاضًا حقيقيًا قدره 6.5%: أي أن الارتفاع الاسمي بقي دون التضخم. ولا تعطي النشرة تغيرًا حقيقيًا إقليميًا لـTR63، لكن بما أن ارتفاعها الاسمي (22.1%) دون الوطني فقد تكون الخسارة الحقيقية هناك أكبر (تفسير). وما يعنيه للمستثمر: في خطة تعدّ السكن أداة لحفظ القيمة ينبغي النظر إلى هذا المؤشر مع العائد الإيجاري معًا؛ فالارتفاع الاسمي وحده ليس دليلًا على العائد.